জমি ক্রয় বিক্রয়-জমি ক্রয়ের নিয়ম

জমি ক্রয় বিক্রয় / জমি ক্রয়ের নিয়ম – আমরা অনেকেই জমি কেনার সময় অনেক রকম ভুল করে ফেলি এবং অজান্তে বিভিন্ন প্রকার আইনি জটিলতায় জড়িয়ে পড়ি। তাই এখন প্রত্যেকেরই জানা প্রয়োজন এমন কিছু বিষয় আজকের শেয়ার করছি। জমি কেনার সময় যে বিষয় গুলো বিবেচনায় করা উচিৎ। অনেকে না জেনে জমি কিনে বিপদে পড়েছেন। তাই আমি মূল বিষয়গুলো আপনাদের মাঝে তুলে ধরলাম।

জমি ক্রয় বিক্রয় / জমি ক্রয়ের নিয়ম

শুরুতে বলি আমি এই পোস্টে বিশ্তারিত আলোচনা করেছি এবং বর্তমান সময়ে যে সব বিষয় নিয়ে আদালতে মামলা চলমান সে সব বিষয়ে উপরে বেশি গুরুত্ব দিয়ে আলোচনা করেছি। তাই বিস্তা রিত জানতে সম্পুর্ন পোস্টটি ধর্য সহকারে পড়ুন ১০০% উপকৃত হবে ।

জমি ক্রয় বিক্রয়-জমি ক্রয়ের নিয়ম
জমি ক্রয় বিক্রয়-জমি ক্রয়ের নিয়ম

জমি ক্রয় বিক্রয়

বাংলাদেশ পৃথিবীর অন্যতম ঘনবসতিপূর্ণ দেশ। এই দেশের মোট এলাকা 1 লাখ 47 হাজার 570 বর্গ কিলোমিটার। 17 কোটি জনসংখ্যার বাংলাদেশের মাথাপিছু ভূমি এলাকা খুবই সীমিত। এই দেশে মাথাপিছু জমির পরিমাণ প্রায় 0.30 একর। এর মধ্যে রয়েছে বাড়ি, নদী, পাহাড়, বন, রাস্তা, ঘাট, কারখানা, শহর, বন্দর ইত্যাদি। দেশের শতকরা ২৫ ভাগ আবাদি জমি মাত্র ২% লোকের মালিকানায়। অন্যদিকে 4.8% চাষযোগ্য জমি 2% কৃষকের মালিকানাধীন। জিডিপিতে কৃষি খাতের অবদান 20.83% এবং কৃষকরা মোট শ্রমশক্তির 48.10%। ঘনবসতিপূর্ণ বাংলাদেশের চাষযোগ্য জমি জনসংখ্যার তুলনায় দুষ্প্রাপ্য বা অনেক কম।

জমি খারিজ করার পদ্ধতি

জনসংখ্যার চরম চাপের কারণে বাংলাদেশে সব ধরনের জমির চাহিদা বাড়ছে। তাই বাড়ি বানানোর জন্য এখানে জমি পাওয়া খুব কঠিন। আবাসন সংকট সমাধানে জমি পাওয়া গেলেও, বিশেষ করে শহরাঞ্চলে, এর দাম অনেক বেশি। এঅবস্থায় দালাল বা প্রতারকচক্র এসে কোনো আগ্রহী ক্রেতাকে “সস্তায় ভাল জমির’ খবর দেন তখন জমি যাতে হাত ছাড়া না হয় তার জন্য ক্রেতা দ্রুত বায়না ও রেজিষ্ট্রি করে মূল্য পরিশোধ করে জমি দখল করতে যান। জমি দখল করতে গিয়ে অনেক সময় ক্রেতা দেখেন যে,

(১) বিক্রেতা ওই জমির প্রকৃত মালিক হিসেবে দখলকার ছিলেন না।

(২) জমি নিয়ে অন্যান্য অংশীদারদের সঙ্গে দীর্ঘদিন ধরে বিরোধ চলে আসছে।

(৩) বিক্রেতা বারবার জমি বিক্রি করার পর, এটি বিক্রি করার কোন অধিকার তার ছিল না।

(৪) এটি একটি অর্পিত সম্পত্তি ।

(৫) সরকার কর্তৃক হুকুম দখল হয়েছে ।

(৬) যে ওয়ারিশ সূত্রে বিক্রেতা মালিকানা দাবি করেছে তা উপযুক্ত আদালত কর্তৃক প্রতিষ্ঠিত হয়নি।

এ অবস্থায় ক্রেতার মাথায় বাজ পড়ার মত অবস্থা । দালাল বা প্রতারকরা আগেই সব কিছু ধামাচাপা দিয়েছে নিজেকে গোপন করে ফেলে। সরল ক্রেতা জমি উদ্ধারের জন্য বাধ্য হয়ে দেওয়ানী আদালতের আশ্রয় নেন। মামলা চালাতে চালাতে চূড়ান্ত হওয়ার আগেই ক্লান্ত এবং বিধ্বস্ত ক্রেতাকে বোকা হওয়ার জন্য অপবাদ দেয় সবাই, তাকে দীর্ঘদিন ধরে মামলায় হাজির হতে দেয়।

জমি ক্রয়ের পূর্বে ক্রেতার করনীয়

জমি কেনার আগে করণীয়

জমি কেনার আগে  ক্রেতাকে অবশ্যই এই ২৫ টি তথ্য যাচাই বাছাই করার পরে ক্রয় করতে হয়ে যা নিচে তা দেওয়া হলোঃ

জমি সংক্রান্ত সমস্যা ও সমাধান

১। বিক্রেতার জমির প্রকৃত মালিকানা আছে কিনা,

২। মালিকানার প্রমাণ হিসেবে বিক্রেতার নামে সর্বশেষ জরিপ বি.এস রেকর্ড, এস.এ রেকর্ড অথবা আর.এস, রেকর্ড আছে কিনা। রেকর্ড/ খতিয়ানের মূল কপি বা সত্যায়িত কপি দেখে নিশ্চিত হতে হবে,

৩। যদি ক্রয় সূত্রে বিক্রেতা জমির মালিক হন তা হলে তার নামে মিউটেশন বা নামজারি করেছেন কি না।

৪। বিক্রি প্রস্তাবিত জমির দখল যাচাই করা,

৫। খাজনার দাখিলা যাচাই করা,

জমির খতিয়ান
জমির খতিয়ান

৬। বিক্রি প্রস্তাবিত জমির দাগ নম্বর এবং খতিয়ান নম্বর জেলা রেকর্ড রুমের রেকর্ড এবং উপসহকারী ভূমি অফিসের রেকর্ড যাচাই করে জমির মালিকানা সূত্র সম্পর্কে নিশ্চিত হতে হবে,

৭। অনেক সময় অসাধু দালাল ও ভূমি মালিক সরেজমিনে এক জমি দেখায় এবং রেজিষ্ট্রি করার সময় অন্য দাগ নম্বর রেজিষ্ট্রি করে দেয়। এ অবস্থা হতে পরিত্রাণ পেতে হলে রেজিষ্ট্রি করার আগেই রেকর্ড নকশায় থাকা জমির দাগ নম্বর সরেজমিনে গিয়ে মিলিয়ে নিতে হবে।

৮। কৃষি জমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে রেকর্ডীয় মালিকানায় অংশীদারগণ অগ্রক্রয়াধিকার প্রয়োগ করতে পারেন। সুতরাং অংশীদারদের সম্মতি সম্পর্কে নিশ্চিত হতে হবে,

৯। দখলহীন জমি মালিকদের থেকে জমি ক্রয় করা অনেক ঝুঁকিপূর্ণ একটি ব্যাপার। কারন ভূমি দখল নিতে গিয়ে মারামারি বা মামলা পরে যাওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে,

১০। স্ট্যাম্প ফিস ফাঁকি দেয়ার উদ্দেশ্যে জমির বাজার মূল্য অপেক্ষা কম মূল্য নির্ধারণ করে দলিল রেজিষ্ট্রি করলে ষ্টাম্প আইনের ৬৪ ধারা মোতাবেক ক্রেতা/ বিক্রেতার শাস্তি হতে পারে,

১১। মালিকানা নিয়ে বিরোধ আছে তা যাচাই করা উচিৎ কারন এমন জমি ক্রয় করলে মামলা মোকদ্দমায় পড়ার সম্ভবনা থেকে যায়।

১২। বাজার মূল্যের চেয়ে অনেক কম দামে জমি বিক্রয়ের প্রস্তাব হলে তার মধ্যে সমস্যা নিহিত থাকার সম্ভাবনা বেশি। (সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিষ্ট্রার অফিস হতে জমির মূল্য এবং রেজিষ্ট্রি সংক্রান্ত তথ্য পাওয়া যাবে),

১৩। শহর ও শহরতলীতে বিক্রির জন্য প্রস্তাবিত জমি সরকার কর্তৃক ইতিপূর্বে অধিগ্রহণ হয়েছে কিনা অথবা অধীগ্রহণের প্রস্তাবাধীন কিনা তা সংশ্লিষ্ট অফিস হতে যাচাই করে দেখা আবশ্যক,

১৪। বিক্রেতার মালিকানা স্বত্ব ও দখল সম্পর্কে নিশ্চিত হওয়ার উদ্দেশ্যে সংশ্লিষ্ট কাগজপত্র পরীক্ষা করে যাচাই করার জন্য আবশ্যক হলে ভূমি বিষয়ে অভিজ্ঞ, সৎ ও নিষ্ঠাবান আইনজীবির পরামর্শ নেয়া উচিত,

১৫। কোন জমি প্রথম বিক্রির পর নামজারি করার পূর্বে যদি একাধিকবার বিক্রির মাধ্যমে হস্তান্তরিত হয়ে থাকে তা হলে সংশ্লিষ্ট সকল ভূয়া দলিল পরীক্ষা করে মৌজার নাম, ক্রেতা/ বিক্রেতা খতিয়ান ও দাগ নম্বর পরীক্ষা করে সর্বশেষ বিক্রেতার মালিকানা স্বত্ব সম্পর্কে নিশ্চিত হওয়া প্রয়োজন। (সংশ্লিষ্ট এসি ল্যান্ড অফিস অথবা জেলা প্রশাসকের কার্যালয় হতে দাগ সূচী, খতিয়ান, মৌজা ম্যাপ, জেএল নং, রেকর্ড, খাজনা, নামজারী, জরিপ এবং জমির সত্যিকারের মালিক কি না তা জানা যাবে),

ভূমি উন্নয়ন কর রশিদ
ভূমি উন্নয়ন কর রশিদ

১৬। খাজনা / ভূমি কর পরিশোধ না করার কারনে জমি নিলাম হয়েছে কিনা তা যাচাই করা অন্তত্য প্রয়োজনীয় কাজ।

১৭। জমি অধিগ্রহণের কারণে বা এমন কোন কারনে মালিকানা বাতিল হয়েছে কিনা তা ভালো ভাবে যাচাই করা প্রয়োজন।

১৮। যে জমি ক্রয় করতে চাচ্ছে সেই জমি সরকার বা কোনো সংস্থা কাছে ঋণ নেওয়ার কারনে বন্ধক আবস্থায় আছে কিনা তা যাচাই অবি জরুরী। কারন এতে করে আপনি অনাকাংক্ষিত সমস্যায় জরিয়ে পড়তে পারেন।

১৯। বিক্রি প্রস্তাবিত জমিতে কোন বিরোধ বা মামলা মকদ্দমা আছে কিনা তা পার্শ্ববর্তী মালিকদের নিকট হতে অনুসন্ধান করে যাচাই করা যেতে পারে,

জমি হস্তান্তর দলিল

২০।এজমালি তথা যৌথ মালিকানা সম্পত্তি ক্রয় করার পূর্বে সংশ্লিষ্ট সকলের (ওয়ারীশের) সম্মতি অথবা Power of Attorney(আমমোক্তার নামা) আছে কিনা তা ভালো ভাবে নিশ্চিত হওয়া আবশ্যক,

২১। বিক্রয় প্রস্তাবিত জমি বিগত ৩০ বছরে কত বার হস্তান্তরিত হয়েছে তা সাবরেজিস্ট্রার অফিসে তল্লাশকারক দিয়ে যাচাই করা আবশ্যক। ইহা ছাড়া ভূমি মন্ত্রনালয়ের ওয়েবসাইট এর মাধ্যমেও জমির মালিকানা সংক্রন্ত তথ্য জানা যেতে পারে।

২২। যে এলাকায় জরিপ চলছে, সেখানে বিক্রেতার রাখা মাঠের লিফলেট যাচাই করতে হবে। যদি খতিয়ানের মন্তব্য কলামে কিছু লেখা থাকে, যেমন: যদি মন্তব্য কলামে (AD) এভাবে লেখা হয়, তাহলে বোঝা উচিত যে এই খতিয়ানের বিরুদ্ধে আপত্তি আছে। এই ধরনের জমি কেনার আগে, জমিটির সর্বশেষ অবস্থা জানতে সার্ভে অফিস / ক্যাম্পে যেতে হবে।

২৩। উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমি বিক্রেতার অংশীদারদের সাথে বিক্রেতার সম্পত্তির বণ্টন হয়েছে কি না যাচাই করতে হবে।

২৪। বিক্রেতা কাছ থেকে খতিয়ান/ কাজপত্র ইত্যাদি সংগৃহীত নথি সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিসে গিয়ে তলবকারি /স্বত্বলিপি রেজিস্টার সহ চেক করা উচিত।

২৫। সর্বশেষ নিবন্ধন ফর্ম D,C,R এবং কর জমা (রসিদ) যাচাই করতে হবে। যদি জমি কর বকেয়া থাকে এবং বকেয়া কর থাকা আবস্থায় জমি ক্রয় করা হয়, তবে ক্রেতাকে বকেয়া কর পরিশোধ করতে হবে।

এটা গেল জমি ক্রয়ের আগর করনীয়, এবার জমি কেনার পর ক্রেতা অথবা নতুন মালিকের কর্তব্য, জমি কেনার পর নতুন ভূমির মালিকের কিছু প্রয়োজনীয় কর্তব্য রয়েছে। যদি এই দায়িত্ব দ্রুত পালিত না হয়, তাহলে মামলা -মোকদ্দমায় জড়িয়ে পড়ার ঝুঁকি থাকে।

জমি ক্রয়ের পরে ক্রেতার করনীয়

জমি কেনার পর করণীয়

জমি ক্রয়ের পর নতুন জমি মালিকের কিছু কর্তব্য রয়েছে যা হলো :

১। জমি রেজিষ্ট্রি করার পর ক্রয়কৃত জমির দখল নেওয়া, সীমানা নির্ধারণ করা, এবং সেই জমির দ্রুততম সময়ে ব্যবহার তথা চাষাবাদ বা বাড়িঘর নির্মাণ ইত্যাতি করা উচিৎ,

২। যত দ্রুত সম্ভব রেজিষ্ট্রি অফিস থেকে আপনার নতুন জমির মূল দলিল গ্রহণ করা,

৩। মূল দলিলের প্রাপ্তিতে বিলম্ব হলে মূল নথির একটি প্রত্যয়িত কপির (সার্টিফাইড কপি) নেওয়ার ব্যবস্থা করতে হবে,

৪। মিউটেশন/ নামজারি করার জন্য সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর অফিসে দলিলের সত্যায়িত কপিসহ নির্ধারিত ফিস দিয়ে নির্ধারিত ফর্মে আবেদন করে মিউটেশন/ নামজারি করানোর ব্যবস্থা করা,

৫। মিউটেশন/ নামজারি অনুমোদিত হলে অর্ডার লেটার (আদেশপত্রের) সার্টিফাইড কপি এবং সার্টিফাইড পর্চা দ্রুততম সময়ে গ্রহণ করার ব্যবস্থা করা,

৬। নিয়মিত জমির খাজনা/কর পরিশোধ করার ব্যবস্থা করা,

৭। জমি ক্রয়ের পর উহা বিক্রেতার দখলে রাখা অত্যন্ত বিপদজনক ও ঝুঁকিপূর্ণ। কারণ অসাধু মালিক কর্তৃক তার দখল দেখিয়ে অন্য ক্রেতার নিকট পুনরায় বিক্রি করার সুযোগ থাকে,

৮। যদি মিউটেশন বা নামজারী না করেন তাহলে পূর্বের জমি মালিকের জমি পুনরায় বিক্রি করে দেওয়ার সুযোগ পায়।

৯। মালিকানা প্রমাণ করার জন্য এই ৪ টি বিষয় দেখে নিতে পারেন যেমন-
ক) দলিল সঠিক আছে কিনা,
খ) জমি দখলে আছে কিনা,
গ) খাজনা দেয়া হয়েছে কিনা (খাজনা দেওয়ার শর্ত নামজারী করা)
এবং ঘ) জমির খতিয়ান ও জমির পর্চার মধ্যে একই আছে কিনা,

১০। নিয়মিত ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করা উচিৎ কারন ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ না করলে জমি নিলাম হতে পারে।

১১। যদি সীমানা ভালভাবে চিহ্নিত করা না হয়, তাহলে অন্যরা অননুমোদিত ভাবে প্রবেশ করার সম্ভবনা থাকে।

পরিশেষ

দেওয়ানি আদালতে জমির বিরোধ নিষ্পত্তি করা হয়। দেওয়ানী আদালতে প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে দীর্ঘ সময় লাগে, যার ফলে ক্ষতিগ্রস্ত ব্যক্তিরা নিজেরাই জোর করে জমি দখল করার চেষ্টা করে। ফলে জমির বিরোধের কারণে দাঙ্গা সহ এলাকার শান্তি বিঘ্নিত হওয়ার আশঙ্কা রয়েছে। দেখা গেছে যে বাংলাদেশে প্রায় ৬০% ফৌজদারি মামলা জমি সংক্রান্ত ঘটনা বা ঘটনার কারণে হয়। অতএব, জমি কেনা -বেচায় প্রত্যেকেরই আরও সতর্ক হওয়া উচিত।

আরও পড়ুনঃ জাল দলিল চেনার উপায

কিভাবে ইউটিউব চ্যানেল খুলবো ২০২১

1 thought on “জমি ক্রয় বিক্রয়-জমি ক্রয়ের নিয়ম”

Leave a Comment